Tausende Erwerber von Kapitalanlage-Eigentumswohnungen fühlen sich durch den Erwerb geschädigt und berichten den Rechtsanwälten der Kanzlei Dr. Schulte und Partner immer von ähnlichen Enttäuschungen und Verlustängsten. Hintergrund ist, dass Versprechungen nicht eingehalten wurden und auch das ''Sicherheitsnetz'', nämlich ein als ''Mietgarantie'' versprochener Mietpool keine Hilfe leistet, weil Zahlungen ausbleiben oder immer weniger werden.
Die Grundkonstellation ist
allgemein bekannt und die Erklärung einfach: Einer hoffnungsvollen jungen Familie
wird von einem windigen die ''ideale
Kapitalanlage'' angepriesen. Eine Eigentumswohnung in beispielsweise Chemnitz
oder Leipzig soll es sein, diese muss zwar vollständig finanziert werden, man
kann aber doch die monatlichen Raten an die Bank mit Mieteinnahmen und
Steuervorteilen abfedern. Tausende Bundesbürger in Ost und West haben diese
Geschichte in den vergangenen Jahren gehört. Tausende junge Familien haben
zugegriffen. Tausende Rechtsstreite sind vor deutschen Gerichten deswegen
anhängig. Tausende sind Enttäuscht, Betroffen und leiden große Verluste.
Ein typischer Fall
Familie O.-H. aus Berlin hat
ebenfalls eine solche Kapitalanlage-Eigentumswohnung erworben und hat nun das
Gefühl, auf einer sogenannten ''Schrottimmobilie'' zu sitzen. 138.000,00 EUR
hat die Immobilie im Jahre 2010 gekostet. Eine große deutsche Bank hat diese
vollständig fremdfinanziert. Dafür musste die Familie noch nicht einmal selbst
mit der Bank in Kontakt treten. Der Vermittler hat alles geregelt.
Besondere Betonung des
Vermittlers lag darauf, dass es für die zu erwerbende Immobilie auch einen
''Mietpool'' gäbe. Hier bräuchte man sich keine Sorgen machen, falls ein Mieter
auszieht oder gerade nicht bezahlen kann, denn dann wird die Miete aus dem
Mietpool bezahlt. Bedenken sind überflüssig,
durch diesen „Mietpool“ ist die Familie weiterhin wirtschaftlich
gesichert. Die Raten an die Bank können bezahlt werden. Klingt überzeugend!
Der „Mietpool“
Neben der Tatsache und dem Schock
darüber, dass Familie O.-H. herausgefunden hat, dass die Immobilie
wahrscheinlich nur etwas mehr als die Hälfte wert ist, nimmt sie bestürzt zur
Kenntnis, dass der angeblich verlässliche Mieter nunmehr gar nicht mehr zahlt
und Mietminderungen geltend macht. Der Mietpool tritt trotzdem nicht in voller
Höhe ein. Warum? Hier wurde die Familie ganz bewusst von dem Vermittler im Unklaren
gelassen. ''Ein Mietpool'' ist eben keine ''Mietgarantie''. Ein Mietpool kann
nur das auszahlen, was auch vorher in ihn eingezahlt worden ist. Da das Haus
eben nicht den hohen Preis wert war, sondern die Immobilie tatsächlich einen
weit geringeren Wert ausweist und auch in ihrer Substanz nicht dem
angepriesenen Zustand entspricht, sind Wohnungen in dem Haus nicht vermietet
und vorhandene Mieter mindern die Miete, weil das Wasser nicht warm wird. In
dem Mietpool wird durch die anderen Eigentümer fast nichts einbezahlt. Das
vorhandene wird gleichmäßig geteilt. Die Konsequenz daraus: Die monatlichen
Zahlungen werden immer weniger.
Das Problem
Jetzt hat die Eigentumsfamilie
O.-H. ein noch größeres Problem: Sie können die Raten an die Bank nicht mehr
bezahlen. Auch ist es der Bank egal, was der Vermittler versprochen hat. Die
Bank besteht auf Erfüllung des Vertrages und droht den Kredit zu kündigen und
Zwangsvollstreckungen an. Dass die Immobilie viel zu teuer verkauft worden ist,
stört die Bank wenig. Jeder Darlehensnehmer müsse selber wissen, was er mit dem
von der Bank geliehenen Geld mache.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für
Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen von der Kanzlei Dr. Schulte
und Partner Rechtsanwälte berichtet:
''So oder ähnliche Berichte von
jungen Familien erhalten wir sehr oft. Vielfach erweisen sich die
Versprechungen als unhaltbar. Das ein „Mietpool“ als Mietgarantie beschrieben
wird, ist ein Klassiker in der Falschberatung.“ Welche Hilfe kann ein
betroffener Anleger in dieser Situation erwarten? „Wenn man, beispielsweise
durch Aufzeichnungen des Vermittlers, beweisen kann, dass eine Falschberatung
stattgefunden hat, ist meist noch eine Anspruchsstellung möglich. Ob diese im
Nachgang wirtschaftlich sinnvoll durchzusetzen ist, bildet einen Schwerpunkt
unserer anwaltlichen Prüfung.'', sagt Rechtsanwalt Klevenhagen, der mit seinem
Team von Anwälten bereits eine Vielzahl von Urteilen gegen Bauträger auf
Rückabwicklung und Schadensersatz erstreiten konnte.
Der BGH hat auch schon
entschieden
Sogar das höchste deutsche
Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH) hat schon Mietpool-Entscheidungen
gefällt. Diese fallen zum Teil sehr eindeutig aus:
"Der Verkäufer darf kein in
tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung
der Immobilie geben, und muss auch über Risiken aufklären, die in dieser
Hinsicht mit einem empfohlenen Beitritt zu einem Mietpool verbunden sind
(Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 f.). Hierzu
zählen insbesondere die Auswirkungen von möglichem Wohnungsleerstand. Der
Verkäufer muss das gewöhnliche, insbesondere bei einem Mieterwechsel gegebene,
Leerstandsrisiko in jedem Fall, also unabhängig von dem Beitritt zu einem
Mietpool, entweder in seiner Berechnung des Mietertrages angemessen
berücksichtigen oder aber den Käufer unmissverständlich darauf hinweisen, dass
es nicht einkalkuliert worden ist (vgl. Senat, Urt. v. 30. November 2007, V ZR
284/06, NJW 2008, 649 f.)."
Die Entwicklung und
Rechtsprechung für den Anlegerschutz im Bereich „Schrottimmobilien“ lässt
darauf hoffen, dass neue Chancen für die Betroffenen und ihre Familien eröffnet
werden, Ansprechpartner bei Dr. Schulte und Partner unter
klevenhagen@dr-schulte.de. Betroffenen kann nur angeraten werden, sich durch
einen qualifizierten Rechtsanwalt über seine Rechte und die Durchsetzbarkeit
aufklären und prüfen zu lassen.
V.i.S.d.P.
Kim Oliver Klevenhagen
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und
Kapitalmarktrecht
Sofortkontakt Dr. Schulte und
Partner Rechtsanwälte unter 030-715 206 70
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Rechtsanwaltskanzlei Dr. Schulte
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schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Kapitalanlagen- und Bankenrechts sowie auf
dem Gebiet des Verbraucherschutzes tätig und vertritt bundesweit die Interessen
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