Michael Oehme: Vergleichsmiete rechtens

Klartext sprach der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 6. Juli 2005 und setzte der mieterfreundlichen Rechtsprechung zahlreicher Oberlandesgerichte ein Ende. Im zugrunde liegenden Fall wollte eine Vermieterin die Ausgangsmiete von 5,90 Euro auf 6,22 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Der Mieter war dagegen, die Vermieterin zog vor Gericht. Weil zur Beurteilung der Mieterhöhung die Vergleichsmiete entscheidend ist, wurde ein Sachverständiger hinzugezogen. Der hatte festgestellt, dass die örtliche Vergleichsmiete eine Bandbreite von 5,75 Euro bis 6,23 Euro pro Quadratmeter hatte – die Vermieterin lag also noch im Rahmen. Der BGH ließ die Mieterhöhung innerhalb der Preisspanne gelten.

Eine wirksame Erhöhung setze nämlich nicht voraus, dass die bisher gezahlte Miete unterhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete lieg. Zum Thema Sachverständigengutachten hat der BGH erst vor kurzem entschieden, dass für eine Mieterhöhung auch ein so genanntes Typengutachten als Begründung ausreicht. Damit ist ein Gutachten gemeint, das sich nicht unmittelbar auf die konkrete Wohnung, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Räumlichkeiten bezieht. Begründet der Vermieter eine Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen, muss er diese so genau bezeichnen, dass der Mieter sie auch ohne nennenswerte Schwierigkeiten finden kann. Sonst riskiert der Vermieter, dass sein Wunsch nach mehr Miete abgelehnt wird. Bleibt für den Mieter offen, welche von zwei Wohnungen in einem Stockwerk als Vergleichswohnung gemeint ist, ist der Wunsch nach mehr Miete vergebens. Verweist er dagegen auf den Mietspiegel, muss er diesen nur dann beilegen, wenn er nicht öffentlich zugänglich ist.